Jak pracujemy? Czyli jak naprawdę wygląda oferowana usługa odbioru technicznego lokalu. Pułapki i błędne podpowiedzi…
(NINIEJSZY TEKST JEST OBJĘTY PRAWAMI AUTORSKIMI. WSZELKIE KOPIOWANIE CAŁOŚCI JAK I FRAGMENTÓW TEKSTU, BEZ PODANIA AUTORA I ŹRÓDŁA JEST ZABRONIONE! ZABRANIA SIĘ RÓWNIEŻ WYKORZYSTYWANIA UŻYTYCH NA STRONIE GRAFIK ORAZ FOTOGRAFII).
Często pytania naszych klientów dotyczą zakresu prac oraz szczegółów, oferowanej przez nas usługi. Odpowiadamy wówczas, bardzo dokładnie, przedstawiając ofertę cenową oraz zakres wykonywanej usługi. Spotykamy się jednak z uwagami, przeczytanymi na forach internetowych, czy pytaniami, zadawanymi, w oparciu o opinię znajomych.
Jako, że niektórzy użytkownicy internetu, bądź część naszej konkurencji, umieszcza nieprawdziwe lub wprowadzające w błąd informacje, poniżej prezentujemy sposób naszej pracy oraz pułapki w jakie można „wpaść” sugerując się opiniami, znalezionymi w internecie. Chcemy też Państwu zwrócić uwagę, iż część „opinii” czy wpisów na forach, zamieszczają pracownicy deweloperów, aby celowo wprowadzić Państwa w błąd, a najlepiej zniechęcić Państwa całkowicie, do zatrudnienia PROFESJONALNEJ firmy, na dzień odbioru. Z wykonawcą, czy początkującymi w tej branży inżynierami, poradzą sobie bowiem znacznie łatwiej, niż z naszym zespołem.
Istotnym elementem jest przede wszystkim to, że oferowana przez naszą firmę usługa, to pełna, profesjonalna inspekcja lokalu wraz ze wsparciem formalnym po odbiorze, a nie jedynie pomoc w dokonaniu odbioru, z wykonaniem podstawowych pomiarów i oględzin.
Co ważne- dysponujemy najwyższej jakości certyfikowanym i skalibrowanym sprzętem pomiarowym. W razie próby odrzucenia zgłoszonej wady, przez dewelopera, przedstawiamy certyfikację, wzorcowanie i kalibrację urządzeń. I tutaj istotnym elementem jest fakt, iż są to urządzenia i sprzęt pomiarowy, dedykowane do profesjonalnego użytku, a nie najprostsze mierniki, dostępne w marketach. Sama kalibracja czy wzorcowanie takiego urządzenia to koszt niejednokrotnie kilkuset złotych.
Najczęstsze błędne wskazówki i pułapki, w jakie można wpaść:
POZIOMICE I KĄTOMIERZE
„Płaszczyzny i pion ścian i tynków, można sobie samemu sprawdzić, kupując poziomicę w markecie”
Owszem, można, ale… Poziomicę do przeprowadzenia takich pomiarów, trzeba mieć odpowiedniej (normatywnej) długości, w przypadku mniejszych pomieszczeń będzie jednak ona zbyt długa i warto byłoby mieć również dodatkową krótszą poziomicę, aby wykluczyć krzywizny wylewki, czy sufitu, również w tych pomieszczeniach (WC, garderoba).
Dopuszczalne odchylenia, na płaszczyźnie tynku są jednak na tyle niewielkie, że poziomice dostępne w marketach budowlanych, nie mają wystarczającej dokładności pomiarowej, aby móc podtrzymać zasadność zgłaszanej krzywizny- jako wady. Dodatkowo na każdy rodzaj krzywizny (pion, poziom na ścianach; brak poziomu sufitu; płaszczyzny, poziom i płaszczyzna wylewki- zależnie od jej rodzaju) są odpowiednie normy budowlane i tutaj nieznajomość ich zapisów pozwoli deweloperowi wykluczyć takie zgłoszenie, choćby było zasadne… Nasze zespoły są doskonale wyszkolone, z zakresu norm budowlanych, obowiązujących przepisów oraz całego procesu oddawania lokali Nabywcy, przez dewelopera. Po naszej stronie jest więc podtrzymanie zasadności zgłaszanych uwag- co robimy skutecznie.
Nasza firma dysponuje certyfikowanymi i wysoce-skalibrowanymi poziomicami oraz normatywnymi kątownikami, najwyższej jakości. Są to poziomice i kątowniki, o różnych długościach, dedykowane do konkretnych pomiarów. Producentami tych urządzeń pomiarowych są firmy wykonujące sprzęt pomiarowy do użytku profesjonalnego. Ich dokładność, a co za tym idzie –cena- jest oczywiście znacznie wyższa niż cena poziomic i kątowników dostępnych w marketach.
Poza kwestią dokładności pomiaru, zwracamy tutaj uwagę, iż sprawne zmierzenie wszystkich płaszczyzn w lokalu tj.:
tynków na wszystkich ścianach, całej powierzchni wylewki, całej powierzchni sufitów, wszystkich kątów prostych (na 3 różnych wysokościach), spadku na balkonie, poziomu parapetów, pionu elementów stolarki okiennej i drzwiowej,
wymaga naprawdę dużej wprawy i biegłości w ocenie. Jeśli ktoś na co dzień nie zajmuje się pomiarem płaszczyzn, będzie miał ogromny problem, aby zmieścić się w czasie z takimi pomiarami. Stąd też między innymi wynika to, że większa część naszej konkurencji, w ogóle nie mierzy płaszczyzny sufitów (normatywnie pomiar z drabiny, wykonany poziomicą), zwłaszcza, jeśli na odbiorze pojawiają się w pojedynkę. Z tego też powodu, w przypadku naszej firmy, inspekcje przeprowadzane są przez dwóch specjalistów jednocześnie (w trakcie pomiaru płaszczyzn, drugi inżynier wykonuje pomiar powierzchni, pomiary instalacji itp.).
WENTYLACJA
„Do pomiaru wentylacji nie potrzeba specjalnych urządzeń, bo można przyłożyć kartkę albo zapalniczkę. Nie potrzebne są dodatkowe „zabawki” miernicze”
O tym, czy występuje tzw. ciąg w kanale wentylacyjnym, decyduje wiele czynników. Jest też ogromna różnica pomiędzy wentylacją mechaniczną a grawitacyjną, dobrze, gdy na odbiorze towarzyszy nam osoba mająca szeroką wiedzę w tym zakresie. To, że w danym kanale występuje „ciąg”, na dzień odbioru, stwierdzony kartką papieru czy zapalniczką, nie tylko nie jest wynikiem miarodajnym, ale też może być wynikiem błędnym- wystarczy różnica ciśnień, problemy z nawietrzakami, czy otwarte drzwi do lokalu. A co jeśli ciągu nie ma? Czy zbierając „pomiar” w ten sposób jesteśmy w stanie wykluczyć, że wentylacja (mechaniczna) nie jest jeszcze w ogóle uruchomiona? Nadrzędnym jednak faktem jest to, że ocena sprawności wentylacji kartką papieru czy zapalniczką, nie jest żadnym normatywnym pomiarem i nawet, jeśli przypadkiem słusznie zdiagnozuje się w ten sposób problemy, takiego zgłoszenia deweloper nie ma obowiązku przyjąć i najpewniej nie przyjmie. Polecamy więc rozwagę i ostrożność, jeśli ktoś Państwu argumentuje w ten sposób, brak konieczności wykonania specjalistycznych pomiarów. W przypadku naszej firmy, sprzęt pomiarowy jakim dysponujemy, jest odpowiednio certyfikowany i pozwala również, poza oceną czy wentylacja działa, na zdiagnozowanie, czy jest zapewniona normatywna ilość wymiany powietrza, dla danego pomieszczenia. Używane przez nas urządzenia to urządzenia dedykowane do użytku profesjonalnego.
WILGOĆ
„Prawdziwemu fachowcowi nie jest potrzebna kamerka do sprawdzenia czy jest wilgoć, bo choćby deweloper godzinę przed obiorem przemalował ścianę to i tak wilgoć zawsze wychodzi i każdy dobry fachowiec to zauważy – chyba nie ma się co nabierać na te kamerki, detektory itp.”
Pierwsza sprawa- do pomiaru wilgoci stosuje się wilgotnościomierze, a nie kamery termowizyjne. Oczywiście taka kamera ma wbudowany czujnik wilgotności, ale jest tam wskazywana wilgotność względna, panująca w pomieszczeniu, a nie pomiar wilgoci konkretnego materiału i jego fragmentu. Pomimo wieloletniego doświadczenia w prowadzeniu inspekcji i odbiorów lokali, z całą pewnością mogę stwierdzić, iż nie każde zawilgocenie, czy problemy z podwyższoną wilgocią tynku, czy wylewki, są widoczne gołym okiem (część jest też tuszowana). Tutaj kolejna sprawa, że pomimo widocznych plam czy niepokojących przebarwień – nie jesteśmy w stanie podać stopnia zawilgocenia, bez pomiaru „inwazyjnego” -wilgotnościomierzem. Chodzi o to, że -jak na wszystko, co dotyczy odbioru lokalu- również na wilgotność konkretnych materiałów, normy przewidują odpowiednie wartości (różnią się one choćby w zależności od wykonanego tynku- czy jest to tynk gipsowy, czy cementowo- wapienny). Bez profesjonalnego urządzenia nie da się ocenić stopnia zawilgocenia a i posiadając takie urządzenie trzeba wiedzieć który tryb pomiaru uruchomić do pomiaru danego materiału i jakie są normy na jego wilgotność. Możliwość wyegzekwowania zapisania do protokołu, wykrytej wady, bez poparcia konkretnym wynikiem jest znikoma. Nawet jeśli zostanie zapisana do protokołu, deweloper najprawdopodobniej ją odrzuci jako niezasadną (do 14 dni po odbiorze). Wiemy co mówimy, ponieważ – pomimo profesjonalnie wykonywanych inspekcji- często jesteśmy proszeni o dosłanie certyfikacji i kalibracji urządzenia, bo tego deweloper wymaga od Nabywcy, do przyjęcia zgłoszonej wady.
TERMIKA
„Po co sprawdzać termikę? deweloper nie wymieni przecież elewacji na całym bloku…”
„Takie detektorki można sobie samemu kupić za 4 stówki w OBI a ich wyniki nie są miarodajne. Dlaczego? Dlatego, że profesjonalne detektory kosztują tyle co niezły samochód”
Przyczyn niedociepleń może być wiele ale pomimo tego, sposobem ich naprawy, zazwyczaj nie jest „wymiana elewacji” całego budynku. Mostki termiczne, to elementy przegród budowlanych, o wyższym współczynniku przenikania ciepła niż elementy z nimi sąsiadujące. Na skutek tego, przy dużej różnicy temperatur pomiędzy wnętrzem lokalu a temperaturą na zewnątrz budynku, dochodzi do miejscowego wychładzania przegrody. Najbardziej newralgicznymi miejscami są tutaj miejsca osadzenia stolarki okiennej, połączenie płyty balkonu, ze stropem, wieńce i nadproża, piwnice, przyziemia oraz stropodachy i dachy (a szczególnie połączenia dachu i ściany zewnętrznej). Często więc o usunięciu niedocieplenia decyduje stosunkowo prosta naprawa- np. w postaci poprawnego zaizolowania osadzenia okien (najczęściej balkonowych) bez ingerencji w elewację zewnętrzną. Spotykamy się jednak z poważniejszymi przypadkami niedociepleń (np. w częściach nadwieszonych nad wejściem do klatki schodowej, czy w całym narożniku budynku). Oba – z opisanych przypadków- zostały zgłoszone deweloperowi- który w konsekwencji rozpoczął naprawę (pomimo konieczności przeprowadzenia poważnych prac naprawczych) i finalnie skutecznie usunął problem niedocieplenia. Polecam więc konsekwentnie dążyć do usunięcia wady i nie zgadzać się na inne rozwiązania.
Nie należy też podchodzić w ten sposób do sprawy, że jeśli zdefiniowana wada jest poważna i trudna do usunięcia, to nie ma sensu jej zgłaszać deweloperowi, ze względu na „brak wiary” w powodzenie naprawy… Idąc tą drogą ułatwiamy jedynie deweloperowi pozostawienie w lokalu wady istotnej, którą, zgodnie z przepisami, ma obowiązek usunąć (a w przypadku nieskutecznego usunięcia – ponieść konsekwencje wadliwości sprzedawanej nieruchomości).
Posiadane przez nas urządzenia do badań termicznych, to urządzenia przeznaczone do użytku profesjonalnego i – choć byłoby nam to bardzo na rękę- nie są dostępne w cenie kilkuset złotych, w marketach typu OBI. Wyniki pomiarów są więc miarodajne i potwierdzone certyfikacją urządzenia. Nasze pomiary pozwalają na wykrycie zarówno błędów wykonawczych instalacji C.O. (np. brak ciągłości izolacji rur znajdujących się pod wylewką i przegrzewanie wylewki), jak i wszelkich innych niedociepleń, mostków termicznych czy błędnie osadzonej stolarki.
Podkreślamy, że wykrycie niedocieplenia i nienormatywnych strat ciepła to wykrycie wad istotnych nieruchomości. Należy takie nieprawidłowości bezwzględnie zgłosić deweloperowi. Jest on- zgodnie z przepisami- zobligowany do usunięcia wady. Niejednokrotnie brak podjęcia prac naprawczych, w przypadku niedociepleń, skutkować może szeregiem uciążliwych konsekwencji. Konsekwencją niedocieplenia może być między innymi miejscowe skraplanie się pary wodnej (przy niskich temperaturach, w momencie przekroczenia punktu rosy), prowadzące do zawilgocenia ściany wewnątrz lokalu, a finalnie do powstawania pleśni, w miejscu zawilgocenia. Dodatkowym ważnym aspektem są straty ciepła, wpływające na koszty ogrzewania lokalu. Niedocieplenia stanowić mogą również zagrożenie dla elementów konstrukcyjnych budynku. Przyczyn niedociepleń może być bardzo wiele, jednak niezależnie od rodzaju, niedocieplenie jest to wada podlegająca zgłoszeniu podczas odbioru lub w ramach rękojmi (jeśli np. Nabywca dokonywał odbioru lokalu latem, w warunkach, które nie pozwalały na miarodajność wyniku pomiarów termowizyjnych).
POWIERZCHNIA LOKALU
„Nie ma sensu robić dodatkowych pomiarów metrażu mieszkania, bo deweloper musiał wykonać taki pomiar i zgłosić wyniki do urzędu. Nie ma więc mowy o różnicy”
Powierzchnia mieszkania mierzona jest przez dewelopera, w celu uzyskania możliwości wyodrębnienia samodzielności lokali mieszkalnych. Jest to pomiar wykonywany przez zewnętrzne firmy (np. geodezyjne) albo przez pracowników firm deweloperskich. Na przestrzeni ostatnich lat weszła również w życie ustawa oraz rozporządzenie regulujące sposób obmiaru powierzchni. Jednak budynków powstałych przed wprowadzeniem wspomnianych przepisów oraz budynków, na które wydano pozwolenie na budowę, przed wejściem tych przepisów w życie- nie obowiązują nowe przepisy. Pomimo obowiązujących przepisów, co do sposobu pomiaru powierzchni użytkowej, zdarzają się niestety błędy w obliczeniach i inne nieprawidłowości, jak np. używanie normy obliczeń, której nie powinno się na danej inwestycji stosować. Częste zastrzeżenia budzi sposób wykonywanych pomiarów oraz nie uwzględnianie wszystkich wytycznych normy (np. przy braku tynku na ścianie/ ścianach w łazience). Na przestrzeni ostatnich kilku lat spotykamy się z różnego rodzaju błędami w obliczaniu powierzchni użytkowej a rekordowe nieprawidłowości, stwierdzone przez naszą firmę, to pomyłki rzędu 4 m2. Zazwyczaj oczywiście są to mniejsze różnice, jednak biorąc pod uwagę ceny za metr kwadratowy nowych mieszkań, różnica 0,5 m2 jest również znacząca i stanowi sporą kwotę do zwrotu. Są też odrębne zapisy w Państwa umowach, dopuszczające procentową różnicę w powierzchni. Z tymi i innymi zawiłościami formalnymi pomagamy się uporać naszym klientom.
NINIEJSZY TEKST JEST OBJĘTY PRAWAMI AUTORSKIMI. WSZELKIE KOPIOWANIE CAŁOŚCI JAK I FRAGMENTÓW TEKSTU, BEZ PODANIA AUTORA I ŹRÓDŁA JEST ZABRONIONE!
ZABRANIA SIĘ RÓWNIEŻ WYKORZYSTYWANIA UŻYTYCH NA STRONIE GRAFIK ORAZ FOTOGRAFII.
Autor: Profesjonalne Odbiory Techniczne
Profesjonalne odbiory techniczne Kraków 